Loyers accessibles au Portugal: l’exonération fiscale peut-elle augmenter l’offre

Ce qui change réellement au 14 octobre 2026

Le calendrier comporte deux étapes distinctes. Le régime simplifié produit ses effets depuis le 1er septembre 2026, mais sa nouvelle grille entre en vigueur le 14 octobre. La publication des plafonds permet désormais d’identifier les montants applicables selon la commune et la taille du logement.

Cette distinction importe pour les contrats conclus pendant la transition. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, les plafonds antérieurs restaient applicables. Il ne faut donc pas appliquer automatiquement la grille d’octobre à un bail signé en septembre.

Un avantage fiscal contre un engagement sur le loyer

Le RSAA repose sur un échange: le propriétaire respecte un loyer maximal et les conditions du dispositif, contre une exonération fiscale. Celle-ci concerne les revenus des contrats admissibles, à l’IRS pour les particuliers ou à l’IRC pour les personnes morales. Elle ne supprime pas tous les impôts du propriétaire.

Le dispositif ne constitue donc pas un plafonnement général des locations portugaises. Il définit les conditions d’accès à un avantage fiscal particulier. Un propriétaire qui souhaite en bénéficier doit vérifier l’ensemble du contrat, et non simplement proposer un montant inférieur au plafond de sa commune.

La référence légale correspond à 80 % de la médiane des loyers publiée par l’Institut national de statistique pour la commune. La médiane sépare les valeurs observées en deux groupes égaux. Ce mécanisme ne signifie donc pas une réduction automatique de 20 % sur chaque annonce immobilière.

Pourquoi les plafonds varient autant selon le logement

Les montants extrêmes, de 224 à 2 066 euros, ne décrivent pas le prix d’un même logement partout au Portugal. Ils correspondent à des communes et des typologies différentes. Le plafond de base d’un studio à Lisbonne atteint ainsi 785 euros, tandis que les 2 066 euros concernent un T5 dans la capitale.

La nomenclature portugaise compte les chambres, et non toutes les pièces. Un T2 possède donc deux chambres, en plus du séjour. Pour cette même typologie, le plafond atteint 392 euros à Aguiar da Beira, contre 923 euros à Albufeira et 1 309 euros à Lisbonne.

Deux caractéristiques autorisent aussi une majoration du plafond de base: un stationnement privatif inclus dans la location et une classe énergétique A ou supérieure. Chacune ouvre droit à 10 % supplémentaires, avec cumul possible. Ainsi, 2 066 euros ne constitue pas un maximum absolu pour tous les logements admissibles.

Pourquoi les experts-comptables espèrent davantage de locations

Paula Franco, présidente de l’Ordre des experts-comptables certifiés, prévoit une augmentation de l’offre locative. Interrogée le 14 octobre sur Antena 1, elle estime que l’exonération peut convaincre des propriétaires de proposer des loyers moins élevés. Il s’agit toutefois d’une anticipation, pas encore d’un résultat mesuré.

Son raisonnement repose sur le revenu conservé après impôt. Selon elle, certains bailleurs pourraient accepter un loyer inférieur si l’économie fiscale compense suffisamment cet écart. Elle annonce également un simulateur de l’Ordre pour aider les comptables à conseiller les propriétaires selon les valeurs retenues et leur commune.

Cependant, une incitation ne garantit ni l’adhésion des bailleurs ni une arrivée immédiate de logements supplémentaires. Pour apprécier son effet, il faudra distinguer les biens réellement ajoutés au marché des contrats simplement intégrés au régime. La prévision de Paula Franco ne fournit pas encore cette mesure.

Les démarches ne s’arrêtent pas au calcul du plafond

Pour une résidence permanente, le contrat doit durer au moins trois ans. Le propriétaire doit aussi transmettre à l’IHRU une copie du bail et la preuve de sa déclaration au Portal das Finanças. L’échéance prévue est le 15 janvier de l’année suivant la signature.

L’IHRU, l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine, a lancé la plateforme Investir-Arrendar. Elle permet notamment de déposer les contrats et de consulter les limites de loyer. Le portail rassemble également les démarches des contrats d’investissement locatif, qui constituent un mécanisme distinct du RSAA.

Le respect des conditions reste déterminant après la signature. Un manquement entraîne la perte des avantages à partir de sa survenue, avec régularisation fiscale et intérêts compensatoires. L’exonération exige donc un suivi du dossier, et pas uniquement une vérification lors de la mise en location.

Des loyers moins chers que le marché, mais pas nécessairement abordables

L’accueil reste contrasté. Dans son reportage du 14 octobre, RTP rapporte que les locataires jugent les montants élevés et inadaptés, et craignent de nouvelles hausses. Les propriétaires considèrent, de leur côté, que les nouvelles règles arrivent tard. Ces réactions soulignent les attentes différentes autour du dispositif.

Un loyer inférieur à une référence de marché ne garantit pas qu’un ménage puisse le payer. À titre purement hypothétique, 1 000 euros de loyer absorbent la moitié de 2 000 euros de revenus mensuels. Cet exemple distingue l’accessibilité relative au marché de l’effort financier demandé à une famille.

Dans le même débat sur Antena 1, Natália Nunes, responsable de la protection financière à la DECO, alerte sur le poids du logement. Avec l’alimentation, il pèse lourdement sur les budgets familiaux, souligne-t-elle. Son constat rappelle que l’offre locative et la capacité de paiement constituent deux enjeux différents.