Loyers accessibles au Portugal: les plafonds et conditions de l’exonération fiscale

Une exonération sur les loyers, sous conditions

Le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, ou RSAA, échange un engagement sur le loyer contre un avantage fiscal. Les revenus locatifs des contrats admissibles échappent à l’IRS, l’impôt sur le revenu des personnes physiques, ou à l’IRC, celui des personnes morales. Cependant, le bailleur doit respecter les autres conditions du dispositif.

Il ne s’agit donc pas d’un plafonnement général de toutes les locations portugaises. La grille détermine les montants compatibles avec ce régime fiscal particulier. Un propriétaire ne peut pas conclure qu’un loyer inférieur au plafond suffit, à lui seul, pour rendre ses recettes exonérées.

L’exonération concerne les revenus tirés des contrats couverts, et non l’ensemble des revenus du propriétaire. De même, les avantages annoncés en matière d’acquisition ou d’investissement immobilier répondent à leurs propres règles. Il faut ainsi distinguer l’impôt sur les loyers des autres prélèvements liés à la détention d’un logement.

À Lisbonne, les plafonds vont de 785 à 2 066 euros

Le montant applicable dépend du concelho, c’est-à-dire de la commune, et de la typologie du logement. Selon CNN Portugal, le seuil de 224 euros pour un T0 concerne 103 communes. Attention: ce n’est pas le plafond d’un studio à Lisbonne, contrairement à ce qu’une lecture trop rapide des montants extrêmes pourrait laisser croire.

À Lisbonne, la grille officielle commence à 785 euros pour un T0 et atteint 2 066 euros pour un T5. La nomenclature portugaise compte les chambres: un T2 possède deux chambres, en plus du séjour. Ainsi, un T5 ne correspond pas à un logement français de cinq pièces, mais à cinq chambres.

Loyers maximaux à Lisbonne selon la typologie

Les écarts territoriaux restent importants. Par exemple, le plafond d’un T2 atteint 392 euros à Aguiar da Beira, contre 923 euros à Albufeira. Pour vérifier un logement précis, il faut consulter la grille officielle par commune, sans transposer le montant d’une ville voisine.

Parking et classe énergétique peuvent relever le plafond

Deux caractéristiques permettent de relever le plafond de base: un stationnement privatif inclus dans la location et une bonne performance énergétique. La réglementation prévoit une majoration de 10 % pour chacune. Ces deux majorations peuvent se cumuler lorsque le logement remplit les deux conditions.

La majoration énergétique exige une classe A ou supérieure, attestée par un certificat valable lors de la signature du bail. Ainsi, une rénovation récente ne suffit pas à démontrer cette condition. De même, la possibilité de garer une voiture dans la rue ne correspond pas à un stationnement privatif inclus dans le contrat.

Les très grands logements suivent une autre règle. Au-delà de cinq chambres, chaque chambre supplémentaire augmente le plafond de 50, 75 ou 100 euros selon la commune. Lisbonne constitue l’exception: le supplément y atteint 150 euros par chambre au-delà du T5, avant les éventuelles majorations liées aux équipements.

Durée du bail et déclarations: le loyer ne fait pas tout

Pour une résidence permanente, le bail doit durer au moins trois ans. Le fiscaliste Luís Nascimento, interrogé par CNN Portugal, rappelle également l’obligation de déclarer le contrat à l’Autoridade Tributária e Aduaneira, l’administration fiscale. Le dispositif ne dispense donc pas des formalités habituelles attachées à une location déclarée.

Le propriétaire doit aussi communiquer le contrat à l’Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, l’IHRU. Cette démarche s’ajoute à la déclaration fiscale: les deux organismes ne remplissent pas la même fonction. Il faut donc intégrer cette communication dans la préparation du dossier, plutôt que s’arrêter au calcul du loyer.

Le cadre légal du RSAA prévoit également la résidence temporaire, avec un minimum de trois mois. Toutefois, cette possibilité vise un usage transitoire particulier et exige une résidence fiscale du locataire dans une autre commune. Elle ne signifie donc pas que toute location courte ouvre droit à l’exonération.

Deux dates à distinguer: 1er septembre et 14 octobre

Le RSAA succède au Programa de Apoio ao Arrendamento, le PAA, dont le cadre remontait au décret-loi du 22 mai 2019. Selon l’explication donnée par Luís Nascimento à CNN Portugal, les contrats déjà couverts par l’ancien programme conservent leur avantage fiscal. Le remplacement du programme n’efface donc pas ces situations existantes.

Le nouveau régime produit ses effets depuis le 1er septembre 2026, comme le rappelle le Portal da Habitação. Mais la Portaria fixant cette nouvelle grille paraît le 13 octobre et entre en vigueur le 14 octobre 2026. Il faut donc distinguer le démarrage du régime de l’application des nouveaux montants.

La réglementation prévoit une transition: entre le 1er septembre et l’entrée en vigueur du nouveau texte, les plafonds antérieurs restent applicables. Un bail signé durant cette période doit donc s’apprécier avec cette règle transitoire. La publication d’octobre ne permet pas de lui appliquer automatiquement la nouvelle grille.

Des montants appelés à évoluer chaque année

Les plafonds ne resteront pas figés. La Portaria prévoit une révision périodique, applicable au 1er janvier suivant. En l’absence de révision, une actualisation annuelle utilise le coefficient légal d’évolution des loyers. L’IHRU doit diffuser les valeurs actualisées sur sa plateforme électronique.

Cette évolution impose de toujours vérifier l’année de la grille utilisée. Cependant, un plafond d’éligibilité ne constitue pas, à lui seul, une instruction de hausse du loyer contractuel. Il indique d’abord la limite à respecter pour rester dans le dispositif, avec les autres conditions applicables au bail.

Une incitation fiscale, sans garantie d’offre immédiate

Le gouvernement cherche à attirer davantage de logements vers la location à prix réduit, en diminuant la complexité administrative. Pour le bailleur, le raisonnement consiste à comparer les recettes après impôt, pas seulement le loyer affiché. Un montant brut inférieur peut ainsi présenter un intérêt financier grâce à l’exonération, selon sa situation.

Pour le locataire, en revanche, le terme accessible ne garantit pas un loyer adapté à son budget. À Lisbonne, un T2 peut atteindre 1 309 euros avant majoration. Le respect du plafond fiscal ne suffit donc pas à établir qu’un ménage donné peut supporter cette dépense chaque mois.

Enfin, publier une grille ne crée pas immédiatement des logements disponibles. Le résultat dépendra du nombre de propriétaires qui choisiront réellement ce régime et des biens qu’ils proposeront. À ce stade, les montants et les conditions précisent l’incitation; ils ne mesurent pas encore son effet sur l’offre locative.