Réforme des loyers au Portugal: ce qui se négocie et pourquoi Chega menace de bloquer

Le vote du 30 septembre n’a pas changé les baux

Le vote du 30 septembre 2026 a ouvert la négociation, sans modifier les contrats de location. Le PSD, le CDS-PP et Iniciativa Liberal ont approuvé le texte dans son principe. Chega s’est abstenu, tandis que le PS, Livre, le PCP, le Bloco de Esquerda, le PAN et le JPP ont voté contre.

Il s’agit d’une demande d’autorisation législative permettant au gouvernement de réviser le droit locatif. Cependant, l’approbation générale ne vaut pas adoption définitive. Selon le point publié par ECO le 19 octobre, l’examen détaillé du texte n’avait pas encore commencé: les dispositions restent donc négociables.

La procédure parlementaire distingue trois votes: sur les principes, sur les dispositions détaillées, puis sur l’ensemble du texte final. L’article 168 de la Constitution fixe ces étapes. Ainsi, une majorité obtenue au premier vote ne garantit pas que les mêmes députés accepteront le compromis final.

Le gouvernement mise sur les propriétaires pour augmenter l’offre

L’exécutif de Luís Montenegro veut convaincre davantage de propriétaires de louer leurs logements. Son raisonnement associe liberté contractuelle et sécurité du bailleur: réduire les risques encourus devrait encourager la mise en location. Une offre plus importante pourrait ensuite renforcer la concurrence et freiner les prix.

Pour cela, le projet prévoit notamment de supprimer l’encadrement de certains loyers lors du passage entre deux contrats. Ces restrictions proviennent du programme Mais Habitação. Le gouvernement envisage aussi d’autoriser davantage de loyers payés d’avance et de supprimer les plafonds des dépôts de garantie.

Ces deux paiements ne remplissent pourtant pas la même fonction. Un loyer anticipé règle une période d’occupation future, tandis qu’un dépôt garantit certaines obligations du locataire. Toutefois, leur augmentation aurait une conséquence commune: davantage d’argent à réunir avant d’obtenir les clés, même sans hausse du loyer mensuel.

Selon les chiffres avancés par l’exécutif et rapportés par ECO, environ 375 000 logements seraient vacants sans projet de vente ou de location. Près de 250 000 seraient en bon état. Cependant, ces estimations ne représentent ni des engagements des propriétaires ni une prévision du nombre de logements réellement remis sur le marché.

Impayés et baux anciens concentrent les inquiétudes

Le projet gouvernemental touche aussi aux impayés. Selon la présentation d’ECO, il permettrait de résilier un bail lorsque le retard de paiement atteint deux mois. Il viserait également les retards supérieurs à huit jours, répétés plus de trois fois en douze mois ou plus de quatre fois en dix-huit mois.

Ces seuils relèvent encore de la proposition, pas d’une nouvelle règle applicable issue du vote de septembre. De même, annoncer une possibilité de résiliation ne signifie pas annoncer une expulsion immédiate. Les conséquences concrètes dépendront du texte finalement adopté et des procédures qui l’accompagneront.

Les contrats antérieurs à 1990 constituent un autre point sensible. En l’absence d’accord, le gouvernement envisage leur passage au NRAU avec une durée déterminée de cinq ans. ECO décrit néanmoins des protections liées notamment à l’âge, au handicap, à la présence de certains proches et aux ressources du ménage.

L’équilibre entre récupération des loyers et protection sociale concentre donc une partie de la négociation. Pour les bailleurs, l’enjeu porte sur le risque financier. Pour les occupants, il concerne la stabilité résidentielle, notamment lorsqu’un revenu insuffisant empêche de payer plutôt qu’un refus volontaire.

Chega conditionne son soutien à des garanties supplémentaires

Le 18 octobre, André Ventura a menacé de voter contre la réforme lors de son examen détaillé. Le dirigeant de Chega reproche au gouvernement de ne pas avoir concrétisé les changements convenus avec le PSD. Pourtant, son parti avait permis le premier vote grâce à son abstention.

L’accord signé le 30 septembre portait sur quatre sujets: avances de loyers et dépôts, protection des personnes âgées, réponse sociale et distinction entre abus et incapacité de paiement. Chega présente donc son abstention initiale comme conditionnelle. Le contenu de ces garanties déterminera la suite de son positionnement.

Le rapport de forces rend cette menace crédible. Le PSD, le CDS-PP et Iniciativa Liberal réunissent 100 députés, selon ECO. Avec le maintien de l’opposition socialiste, un basculement de Chega vers le vote contre compromettrait l’adoption. Le gouvernement doit donc préserver cet arrangement ou trouver d’autres soutiens.

En parallèle, Chega propose d’augmenter de 50 % les déductions fiscales concernant les loyers et les remboursements immobiliers. Cela ne signifie pas une baisse de moitié du loyer. Le bénéfice dépendrait des plafonds et de l’impôt du ménage, tandis que le coût global du dispositif annoncé reste à préciser.

Le PS propose une fiscalité réduite et une garantie publique

Le 19 octobre, José Luís Carneiro a présenté une autre voie dans une lettre à Luís Montenegro. Le secrétaire général du PS défend des baux de cinq ans, choisis par les parties. Il leur associe une taxation des revenus locatifs à 5 % et une garantie publique contre les impayés.

Les deux leviers répondent à des problèmes différents: l’impôt réduit améliorerait le revenu conservé par le propriétaire, tandis que la garantie limiterait son risque. Cependant, l’annonce ne précise pas d’obligation de baisser le loyer en contrepartie. Impossible donc de chiffrer le gain éventuel pour le locataire.

Il faut aussi distinguer cette annonce du projet socialiste de garantie publique rejeté le 30 septembre. Celui-ci prévoyait que l’État indemnise le propriétaire, puis récupère les sommes auprès du locataire. La garantie n’aurait donc pas effacé la dette. Ses critères ne peuvent pas être automatiquement attribués à la nouvelle proposition.

La lettre comprend également un régime exceptionnel de trois ans pour certaines ventes de logements existants. Selon RTP, le PS propose notamment une exonération des plus-values jusqu’à 300 000 euros, sous condition de résidence principale de l’acquéreur. Il défend une taxation réduite entre 300 000 et 500 000 euros et des exonérations de droit de timbre.

La rue et Seguro réclament des réponses sans attendre

La contestation dépasse les négociations entre partis. Le 19 octobre, des participants maintenaient leurs campements au Rossio, à Lisbonne, et place D. João I, à Porto. Parmi leurs demandes figure le retrait de la réforme. Les revendications portent aussi sur les plafonds de loyers, le logement public et les immeubles vacants.

La mobilisation pour le logement documentée le 19 octobre associe ainsi protection immédiate et transformation de l’offre. Toutefois, plafonner un prix et remettre un bâtiment en habitation ne constituent pas la même intervention. La première agit sur le montant demandé; la seconde cherche à rendre un logement disponible.

Le même soir, António José Seguro a appelé gouvernement et opposition à construire des réponses urgentes et durables. À Lisbonne, le président a notamment évoqué les étudiants peinant à payer une chambre. Il a aussi cité les personnes qui travaillent, mais ne parviennent plus à supporter leur loyer.

Une baisse des loyers reste une hypothèse, pas un résultat acquis

La pression sur les budgets apparaît dans les chiffres de l’Institut national de statistique repris par ECO. Au deuxième trimestre 2026, le loyer médian des nouveaux contrats atteignait 10,17 euros par mètre carré. Il progressait de 10,2 % sur un an, ce qui situe l’ampleur du problème pour les nouveaux entrants.

Cet indicateur ne décrit cependant ni tous les baux existants ni une hausse automatique de chaque loyer. La médiane sépare les observations en deux moitiés: une moitié se situe en dessous, l’autre au-dessus. Elle donne donc un repère national, sans annoncer le prix d’un appartement précis à Lisbonne ou Porto.

Surtout, aucune baisse chiffrée des loyers ne découle des annonces présentées. Davantage de liberté contractuelle peut attirer des propriétaires, sans garantir leur nombre ni les prix proposés. De même, un avantage fiscal peut améliorer leur rentabilité sans réduire la somme demandée au locataire. Ces effets restent à mesurer.