Les loyers à Porto ont bondi de 76 % depuis 2021, malgré un recul en 2026

Une hausse de 76 % sur cinq ans, mais un recul annuel

Le chiffre de 76,4 % compare septembre 2021 à septembre 2026, et non deux années consécutives. Durant cette période, le loyer médian demandé passe de 10,8 à 19 euros par mètre carré. Cependant, entre septembre 2025 et septembre 2026, cet indicateur baisse de 4,4 %. La hausse cumulée reste donc considérable malgré ce récent recul.

La progression n’a pas été régulière. Entre septembre 2022 et septembre 2023, les loyers affichés augmentent de 34,6 %, soit la plus forte hausse annuelle observée. Ensuite, leur progression ralentit: 7,3 % en 2024, puis 4,2 % en 2025. Le passage en territoire négatif intervient seulement en 2026.

Ruben Marques, porte-parole d’idealista au Portugal, évoque un possible changement de cycle. Mais cette interprétation reste une hypothèse, pas une prévision certaine. Une baisse annuelle des annonces ne suffit pas à établir une détente durable. Elle ne signifie pas davantage que les logements redeviennent accessibles aux budgets qui permettaient de louer en 2021.

Un T2 de 80 m² représente désormais 1 520 euros par mois

Pour un appartement de 80 m², appliquer le niveau médian donne un loyer théorique de 1 520 euros mensuels. Avec l’indicateur de septembre 2021, le calcul aboutissait à 864 euros. Ainsi, l’écart atteint 656 euros chaque mois, soit 7 872 euros supplémentaires sur douze mois, avant les autres dépenses du logement.

L’exemple retenu est celui d’un T2, la désignation portugaise d’un appartement comprenant deux chambres, en plus du séjour. Toutefois, le calcul utilise une médiane couvrant le marché analysé, et non exclusivement les T2. Il fournit donc un ordre de grandeur: aucun appartement précis n’est garanti à ce prix, aujourd’hui comme en 2021.

Cette différence concerne surtout le budget d’un ménage recherchant actuellement un logement. Elle ne mesure pas l’évolution du loyer d’un locataire resté dans le même appartement. En effet, la statistique suit les prix proposés sur le marché, pas chaque bail individuel. Elle ne permet donc pas de calculer une hausse applicable à un contrat existant.

Des prix d’annonces, pas les loyers de tous les habitants

Idealista mesure les prix demandés par les annonceurs, et non les montants finalement acceptés dans les contrats. Son indicateur repose sur les surfaces construites annoncées. La médiane partage les observations en deux groupes égaux: une moitié se situe en dessous, l’autre au-dessus. Contrairement à une moyenne, elle ne correspond pas à l’addition des prix divisée par leur nombre.

La plateforme indique avoir renforcé ses filtres pour exclure notamment les locations saisonnières et les annonces atypiques. Elle a aussi appliqué cette méthodologie révisée à l’ensemble de la série historique. Ainsi, la comparaison utilise des données retraitées selon les mêmes principes, sans pour autant devenir une mesure des loyers réellement signés.

Le périmètre géographique compte également. Dans la commune de Porto, l’indicateur atteint 19 euros par mètre carré; dans le district, il s’établit à 16,3 euros. Ce dernier ensemble est plus vaste et affiche une hausse de 64 % depuis 2021. En revanche, son recul annuel de 4,3 % ressemble à celui de la ville.

À l’achat, les annonces atteignent un nouveau sommet

À l’achat, la tendance demeure haussière. Le prix médian demandé atteint 4 346 euros par mètre carré en septembre 2026, un record dans la série analysée. Il augmente de 9 % sur un an et de 44,3 % depuis septembre 2021. À cette dernière date, il s’établissait à 3 011 euros par mètre carré.

Pour les mêmes 80 m², ces niveaux correspondent à 347 680 euros aujourd’hui, contre 240 880 euros en 2021. L’écart théorique atteint donc 106 800 euros, hors frais d’acquisition. Cependant, il ne décrit pas la revente d’un même appartement: il compare deux niveaux médians appliqués à une surface identique.

La divergence entre location et vente constitue la nouveauté de 2026. Les loyers affichés reculent légèrement, tandis que les prix d’achat enregistrent leur plus forte progression annuelle sur la période étudiée. Mais ces données ne suffisent pas à identifier les causes de cet écart. Elles ne mesurent ni les revenus des acheteurs ni le volume des transactions.

La périphérie coûte moins cher, mais augmente plus vite

Les communes voisines restent moins chères dans les exemples disponibles, mais leur avantage s’accompagne de fortes hausses. À Gondomar, le prix demandé augmente de 95,2 % en cinq ans; à Vila do Conde, de 93,9 %. Ces progressions dépassent largement celle de Porto, même si leurs niveaux de départ étaient nettement plus bas.

Prix affichés à l’achat : septembre 2021 et septembre 2026

À Gondomar, appliquer ces indicateurs à 80 m² donne 201 760 euros à l’achat, soit 145 920 euros de moins qu’à Porto. Pour louer, le niveau de 11,1 euros par mètre carré correspond à 888 euros mensuels. L’écart atteint alors 632 euros par mois, mais il faut encore considérer les déplacements et les caractéristiques du bien.

Le témoignage Vivre à Porto, publié en décembre 2023, décrivait déjà une agglomération composée de communes conservant leurs identités propres. Ce contexte aide à comprendre la recherche au-delà de Porto, sans fournir de référence tarifaire actuelle. D’ailleurs, la location évolue différemment selon les communes: en 2026, Maia augmente de 10,8 %, tandis que Vila do Conde recule de 8,2 %.

L’apport et l’accès au crédit restent des contraintes distinctes

Le prix annoncé ne représente pas le seul obstacle à l’achat. Selon le Banco de Portugal, le financement ordinaire d’une résidence principale ne doit généralement pas dépasser 90 % de sa valeur. La banque retient le montant le plus faible entre prix d’acquisition et évaluation. Ce plafond ne constitue toutefois pas une promesse de financement.

Dans l’exemple à 347 680 euros, un crédit couvrant 90 % du prix laisserait 34 768 euros d’apport personnel. Ce calcul suppose une évaluation bancaire au moins égale au prix d’achat et exclut les frais. Si l’évaluation est inférieure, l’apport nécessaire augmente. La banque examine aussi les revenus, les dépenses et les autres engagements du demandeur.

Un dispositif distinct permet aux jeunes de 18 à 35 ans remplissant les conditions de bénéficier d’une garantie publique. Il peut autoriser un financement allant jusqu’à 100 % de la valeur retenue, pour une première résidence principale. Le plafond immobilier est de 450 000 euros; la règle officielle consultée couvre les contrats conclus jusqu’au 31 décembre 2026.

Cependant, cette garantie ne rend pas le crédit automatique et n’efface pas la dette. La banque peut refuser le dossier, même si les critères d’accès sont remplis. Si l’État intervient après un défaut, l’emprunteur reste redevable des sommes correspondantes. Une éventuelle prolongation en 2027 ne doit donc pas être considérée ici comme acquise.

Acheter ou louer: le rapport entre les prix ne suffit pas

Un rapport simple permet de comparer les deux marchés: diviser le prix d’achat par douze mois de loyer. Avec les indicateurs de Porto, le résultat passe d’environ 23 années de loyer en 2021 à 19 en 2026. Ainsi, sur cinq ans, les loyers progressent plus vite que les prix de vente, malgré les records à l’achat.

Mais ce rapport ne donne ni un délai de rentabilité ni une recommandation d’achat. Il ignore notamment les intérêts du crédit, les impôts, les assurances, la copropriété et les travaux. De plus, il rapproche deux médianes issues d’annonces différentes. Il ne compare donc pas nécessairement la vente et la location d’un logement strictement identique.

Pour un ménage, la comparaison utile porte sur des biens réellement disponibles et un budget complet. Le recul des loyers affichés constitue un élément à observer lors d’une recherche, pas une baisse garantie. De même, l’écart avec Gondomar ou Valongo doit se confronter au trajet quotidien, à l’état du logement et au financement effectivement proposé.