Ouvrir un Alojamento Local, mode d’emploi
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Comment ouvrir un Alojamento Local à Porto ? Florent, agent immobilier et propriétaire d’une guesthouse, partage son expérience et ses conseils pour réussir votre hébergement touristique au Portugal.
Voilà bientôt deux ans que nous avons ouvert une guesthouse à Porto. Malgré toutes les formalités à remplir pour l’ouverture de cet établissement et les péripéties que nous avons pu rencontrer, l’expérience a été dans l’ensemble très satisfaisante.
Sommaire
Nous avons eu l’occasion de faire la rencontre de nombreux abonnés, et grâce aux différentes plateformes nous avons réussi à avoir un taux d’occupation annuel supérieur à 85%. Pour vous remercier de votre soutien et de votre fidélité, j’ai souhaité créer un petit guide destiné à renseigner sur les démarches à suivre pour ouvrir un Alojamento Local au Portugal, en particulier à Porto, après avoir acheté (ou loué) un bien.
👉 Ce n’est pas si difficile, il faut simplement s’armer d’un peu de patience (pour information, l’ensemble des démarches après l’achat de notre bien nous a pris environ 2 mois).
Avant l’ouverture : vérifier la faisabilité & préparer le dossier
1. Choisir la bonne “modalité” d’AL (ce que vous enregistrez)
- Moradia (maison), Apartamento (appartement), Estabelecimento de hospedagem (type chambres, incl. hostel si dortoirs), ou Quartos (jusqu’à 3 chambres chez vous).
- Capacité standard max : 9 chambres / 27 personnes (pas de limite pour hostel ; Quartos = 3 chambres). (business.turismodeportugal.pt)
2. Vérifier le “titre d’utilisation” du bien
Le bien doit avoir un titre/licence d’utilisation valide (habitation ou services) compatible avec l’activité d’AL. (Diário da República)
3. Cas spécifique Porto : zones où les nouveaux AL sont limités
Porto a des “áreas de contenção” (Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória) où aucun nouveau registre n’est autorisé (sauf rares dérogations listées à l’art. 5 du règlement). Les autres freguesias sont en “croissance durable” avec des plafonds (numerus clausus). Vérifiez l’adresse avant toute démarche. (Diário da República)
4. Copropriété (condominium)
Depuis la réforme d’octobre 2024 (DL 76/2024), l’autorisation d’assemblée de copropriété n’est plus exigée pour les AL en immeuble en propriété horizontale (sauf pour la modalité hostel). (business.turismodeportugal.pt)
5. Assurances & sécurité
- Assurance RC obligatoire (responsabilité civile extracontractuelle) conforme à la Portaria 248/2021 ; la validité du contrat est désormais affichée au RNAL et son absence peut faire annuler l’enregistrement.
- Sécurité incendie (SCIE) : extinction portative, signalétique, plan d’évacuation, etc., selon le DL 220/2008 + Règlement technique. (business.turismodeportugal.pt, OCC)
6. Fiscalité : vous immatriculer & choisir vos régimes
- Déclarer le début d’activité (catégorie B) aux Finanças, CAE recommandé : 55201 – Alojamento mobilado para turistas. (Portal das Finanças)
- TVA (IVA) : les services d’hébergement sont en principe au taux réduit (6 %) (verba 2.17 – Liste I du CIVA), sauf si vous êtes sous exemption art. 53 CIVA (plafond 15 000 € de CA en 2025). (Portal das Finanças, hbaconsultores.pt)
- IRS (régime simplifié) :
7. Outils & obligations “clientes”
- Livre de réclamations : obligatoire en papier et électronique (afficher le lien : livroreclamacoes.pt, signalétique dans l’établissement). (business.turismodeportugal.pt)
- SIBA (ex-SEF/AIMA) : inscription au SIBA pour déclarer toute entrée/sortie d’un hôte étranger dans les 3 jours ouvrables. (siba.ssi.gov.pt)
8. (Porto) Taxe de séjour
La Taxa Municipal Turística (à Porto) est de 3 € par personne et par nuit (depuis le 1/12/2024, max 7 nuits) ; vous devrez déclarer et reverser via la plateforme municipale. (files.diariodarepublica.pt, comercioturismo.cm-porto.pt)
Pour l’ouverture : faire le registo (RNAL)
Étape unique en ligne : “comunicação prévia com prazo” sur le Balcão do Empreendedor (RNAL).
- Délai d’opposition de la mairie : 60 jours ouvrables (standard) ou 90 jours si l’adresse est en zone de contenção. En l’absence d’opposition, le n° RNAL est confirmé et constitue le seul titre d’ouverture. (business.turismodeportugal.pt)
Informations & pièces typiques à fournir (extraits) :
- Identification du titulaire (ou code d’accès à la certidão permanente si société), titre d’utilisation du bien, adresse, capacité (chambres/lits), contact d’urgence, assurance RC (et maintien en vigueur), etc. (La liste exacte figure dans le guide du Turismo de Portugal). (business.turismodeportugal.pt)
Important Porto
Même si l’enregistrement est national, Porto applique son règlement municipal : en zones de « contenção« , c’est non (sauf cas dérogatoires précis) ; ailleurs, il peut y avoir plafonds et parfois visite préalable. Préparez-vous à une éventuelle vérification sur place. (Diário da República)
Pendant l’exploitation : obligations au quotidien
A. Affichages & communication
- Afficher/indiquer le n° RNAL sur toutes vos annonces et plateformes.
- Livre de réclamations : disponible papier + électronique, mention obligatoire sur site et dans l’établissement ; traitement et conservation selon les règles DGC/ASAE. (business.turismodeportugal.pt)
B. Sécurité & conformité
- Respect des règles incendie (SCIE) et tenue des équipements (extincteur, signalétique, plan, éclairage de sécurité, etc.).
- Assurance RC en vigueur en permanence (le RNAL affiche sa validité ; défaut = annulation possible). (business.turismodeportugal.pt, OCC)
C. Fiscalité & facturation
- Facturer chaque séjour (ligne TMT séparée, non soumise à TVA selon le règlement) ; déclarer et reverser mensuellement la TMT Porto via la plateforme municipale. (Diário da República, comercioturismo.cm-porto.pt)
- TVA (IVA) : appliquer 6 % sur l’hébergement si vous n’êtes pas sous art. 53 (sinon “Isento art. 53.º CIVA”). (Portal das Finanças)
- IRS : au régime simplifié, votre base imposable est le brut × coefficient (0,15 / 0,35 / 0,50 selon le cas). (PwC)
D. Police/Immigration (SIBA)
- Déclarer en ligne au SIBA l’entrée et la sortie de tout hôte non portugais dans les 3 jours ouvrables. Conservez les justificatifs. (siba.ssi.gov.pt)
E. Statistiques INE
- Si l’INE vous notifie, réponse mensuelle obligatoire à l’Inquérito à permanência de hóspedes (même sans mouvement) jusqu’au 10 du mois. (webinq.ine.pt)
F. Règles maison & voisinage
- Règlement intérieur clair (bruit, déchets, check-in/out), contact d’urgence, tri des déchets. Les municipalités (et le “provedor do alojamento local”) peuvent intervenir en cas de conflits de voisinage. (business.turismodeportugal.pt)
Bon à savoir (changements récents)
- Octobre 2024 (DL 76/2024) : fin de la suspension générale des nouveaux AL, fin de l’autorisation obligatoire du condo (sauf hostels), fin de la CEAL, délais d’opposition 60/90 jours et pouvoirs municipaux renforcés (zones de contenção & croissance durable). (business.turismodeportugal.pt)
- Porto : TMT = 3 € depuis 01/12/2024 ; zones centrales toujours en contenção (pas de nouveaux AL). (comercioturismo.cm-porto.pt, Diário da República)
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