Prix du logement à Lisbonne et Cascais: les ventes dépassent 5 000 euros le mètre carré

Une hausse nationale de 18,4 %, malgré le ralentissement

Au deuxième trimestre 2026, le prix médian national atteint 2 445 euros par mètre carré, sur 37 854 logements vendus. Il progresse ainsi de 18,4 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Cependant, cette hausse annuelle ralentit: elle atteignait encore 19,8 % au trimestre précédent, selon les données publiées par l’INE le 23 octobre.

Ce ralentissement représente 1,4 point de pourcentage, mais il ne signifie pas que les logements deviennent moins chers. Le prix médian reste nettement supérieur à celui d’un an auparavant. En parallèle, le nombre de transactions recule de 9 % sur un an: le marché enregistre donc moins de ventes, sans baisse de son prix médian national.

Lisbonne et Cascais se situent très au-dessus de ce repère national, avec respectivement 5 299 et 5 200 euros par mètre carré. Oeiras suit à 4 704 euros. Ainsi, les deux premières communes affichent un niveau supérieur au double de la médiane portugaise, sans que cela signifie que chaque logement s’y vende à ce tarif.

Ce que mesure réellement le prix médian au mètre carré

Les chiffres mesurent des prix de transaction, et non les montants demandés dans les annonces immobilières. Pour établir ses statistiques locales, l’INE exploite des données fiscales anonymisées relatives aux ventes et aux caractéristiques des logements. Il s’appuie notamment sur les informations de l’IMT, l’impôt sur les transmissions immobilières, et de l’IMI, l’impôt municipal sur les immeubles.

La médiane partage les ventes classées par prix au mètre carré en deux groupes égaux. Une moitié se situe en dessous, l’autre au-dessus. Contrairement à une moyenne, cet indicateur limite donc l’influence de quelques opérations exceptionnellement coûteuses. En revanche, il ne décrit ni le prix de tous les logements disponibles, ni la valeur précise d’un appartement particulier.

Il faut également distinguer les périodes observées. Le niveau national de 2 445 euros concerne les ventes d’avril à juin 2026. En revanche, les chiffres détaillés par freguesia de Lisbonne portent sur douze mois, de juillet 2025 à juin 2026. Ces découpages administratifs correspondent à des subdivisions de la commune, parfois plus larges qu’un quartier.

À Lisbonne, Santo António dépasse 7 200 euros le mètre carré

À l’intérieur de Lisbonne, les écarts restent considérables. Sur les douze mois terminés en juin 2026, Santo António atteint 7 254 euros par mètre carré. Quatre autres freguesias franchissent 6 000 euros: Parque das Nações, Avenidas Novas, Campo de Ourique et Misericórdia. La médiane communale masque donc des marchés locaux très différents.

Prix médians dans six freguesias de Lisbonne

À l’autre extrémité, Santa Clara reste la seule freguesia de la capitale sous 4 000 euros par mètre carré. Olivais suit à 4 399 euros. L’écart entre Santo António et Santa Clara atteint ainsi 3 404 euros par mètre carré: le premier niveau représente presque le double du second.

La hausse n’est toutefois pas uniforme. Marvila constitue la seule des 24 freguesias lisboètes à enregistrer une baisse annuelle, de 1,5 %, à 4 952 euros par mètre carré. Les volumes varient aussi fortement: Arroios totalise 648 ventes sur cette période annuelle, contre 93 à Carnide. Ces marchés n’ont donc pas la même profondeur.

Les acheteurs domiciliés à l’étranger paient davantage, mais la comparaison a ses limites

Les données révèlent aussi un écart selon le domicile fiscal des acheteurs. Dans la Grande Lisboa, la médiane atteint 5 878 euros par mètre carré pour ceux domiciliés à l’étranger. Elle s’établit à 4 000 euros pour ceux domiciliés au Portugal, soit une différence de 47 %. Cette comparaison concerne la sous-région, pas uniquement la commune de Lisbonne.

Dans l’aire métropolitaine de Porto, l’écart atteint 37,5 %, avec respectivement 3 640 et 2 648 euros par mètre carré. À l’échelle nationale, les niveaux sont de 3 182 euros pour les acheteurs domiciliés à l’étranger et de 2 421 euros pour ceux domiciliés au Portugal. Les deux catégories participent donc à des marchés dont les prix médians diffèrent sensiblement.

Cependant, domicile fiscal et nationalité ne sont pas synonymes. Cette ventilation ne permet donc pas d’assimiler tous les acheteurs domiciliés à l’étranger à des étrangers. Elle ne démontre pas davantage qu’ils paient plus cher un logement identique: les biens achetés peuvent différer par leur emplacement, leur état ou leur catégorie.

Enfin, la progression annuelle nationale est plus forte pour les achats associés à un domicile fiscal portugais: 18,6 %, contre 15,7 % pour l’autre catégorie. Ces résultats ne permettent donc pas d’attribuer toute la hausse aux acheteurs domiciliés hors du pays. Ils décrivent des écarts de prix et de progression, sans isoler leur contribution causale.

La hausse dépasse les marchés les plus chers de Lisbonne et Cascais

Les niveaux les plus élevés ne correspondent pas nécessairement aux hausses les plus rapides. São João da Madeira atteint 2 107 euros par mètre carré au deuxième trimestre 2026, contre 1 557 euros un an auparavant. Cela représente une progression de 35,3 %, tout en maintenant la commune sous la médiane nationale de 2 445 euros.

À Póvoa de Varzim, le prix médian passe de 2 200 à 2 863 euros par mètre carré, soit une hausse de 30,1 %. Barcelos et Guimarães enregistrent également des progressions soutenues, de 28,7 % et 28,6 %. Ainsi, la pression sur les prix ne se limite ni à Lisbonne ni aux communes déjà les plus coûteuses.

À Porto, les données couvrant les douze mois terminés en juin situent la médiane communale à 3 631 euros par mètre carré. Le regroupement de freguesias comprenant notamment Cedofeita, Santo Ildefonso et Sé atteint 4 160 euros. Sa hausse annuelle de 25,3 % dépasse celle de la commune, à 18,7 %, illustrant là encore des différences internes importantes.

Ce que représentent ces niveaux pour un logement de 80 m²

Un calcul hypothétique permet de mesurer l’écart entre territoires. Appliquer le niveau de 5 299 euros à un logement de 80 m² donne 423 920 euros. À Cascais, le même calcul aboutit à 416 000 euros, contre 195 600 euros au niveau médian national. Ces montants illustrent uniquement les ordres de grandeur; ils ne constituent pas des estimations immobilières.

De même, appliquer les médianes de Santo António et Santa Clara à une surface théorique de 80 m² donne respectivement 580 320 et 308 000 euros. Toutefois, cette multiplication ne prédit pas le prix d’un appartement réel. Elle ne tient compte ni de ses caractéristiques particulières, ni d’éventuels travaux, ni des autres dépenses liées au projet.

Pour apprécier un bien précis, la médiane locale reste donc un point de comparaison, pas un tarif. Un appartement rénové, un rez-de-chaussée à réhabiliter et un logement avec terrasse ne forment pas des produits équivalents. De même, une variation de médiane peut refléter une modification des biens vendus, sans traduire exactement l’évolution de chaque logement.