Gestionnaires de copropriétés au Portugal: de nouvelles règles en préparation

Une réglementation en préparation, pas une nouvelle obligation immédiate

Le gouvernement prépare un encadrement des entreprises qui administrent les copropriétés, avec quatre axes annoncés: autorisations, assurances, formation et contrats. Le Jornal Económico le rappelle dans son édition du 23 octobre 2026. Cependant, cette annonce ne présente ni version définitive du dispositif ni date d’entrée en vigueur.

La distinction compte: annoncer des exigences ne signifie pas qu’elles s’appliquent déjà aux prestataires. Les informations disponibles ne permettent donc pas de fixer un délai pour obtenir une licence ou modifier un contrat. Elles ne précisent pas davantage les sanctions, les exceptions ou les éventuelles périodes d’adaptation.

Le périmètre exact reste également déterminant. L’annonce vise les entreprises de gestion et d’administration de copropriétés. Elle ne suffit donc pas à conclure que chaque propriétaire administrant son propre immeuble devra suivre les mêmes démarches. Ce point demandera une clarification dans le futur texte.

Licence, contrat et formation: ce que les annonces permettent de comprendre

Le dossier était déjà public pendant l’été. Le 21 juillet 2026, le Jornal Económico décrivait un projet entré dans le circuit législatif. Il mentionnait notamment une licence obligatoire, un contrat écrit, une assurance de responsabilité civile et la régularité fiscale et sociale des entreprises.

Ces instruments répondent à des questions différentes. Une autorisation conditionnerait l’accès à l’activité, tandis qu’un contrat écrit formaliserait les engagements entre l’entreprise et la copropriété. Toutefois, les critères d’autorisation et les clauses imposées devront être précisés avant de mesurer les changements réels pour les prestataires.

La formation figure aussi parmi les orientations rappelées en octobre. Mais aucun volume horaire, diplôme exigé ou dispositif de reconnaissance de l’expérience n’accompagne cette annonce. Il serait donc prématuré de présenter une formation particulière comme le passage obligatoire pour continuer à exercer après la réforme.

L’assurance du gestionnaire ne se confond pas avec celle du bâtiment

Le projet évoqué en juillet comprend une assurance de responsabilité civile professionnelle. Celle-ci concerne la responsabilité liée à l’activité du gestionnaire. Elle ne doit donc pas être confondue avec l’assurance contre l’incendie de l’immeuble, dont l’actualisation annuelle figure déjà dans les règles portugaises de copropriété.

Cependant, l’annonce ne donne ni capital minimal assuré, ni exclusions, ni conditions d’indemnisation. Elle ne permet donc pas de promettre qu’un futur contrat couvrira automatiquement toute erreur de gestion. Pour apprécier cette protection, il faudra connaître les garanties imposées et leur articulation avec la responsabilité du prestataire.

Des devoirs existent déjà pour les travaux, les ventes et la responsabilité

L’absence d’un régime professionnel spécifique ne signifie pas que l’administration des immeubles échappe à toute obligation. La loi du 10 janvier 2022 a notamment renforcé les fonctions de l’administrateur. Elle distingue ainsi les responsabilités attachées à la gestion d’une copropriété des futures conditions d’exercice d’une entreprise spécialisée.

Pour certains travaux de conservation extraordinaire ou d’innovation, l’administrateur doit présenter au moins trois devis de provenances différentes. Mais cette règle comporte une réserve importante: le règlement de copropriété ou l’assemblée peuvent prévoir autre chose. Le nombre de devis ne constitue donc pas une exigence uniforme pour toute intervention.

Le texte prévoit aussi une déclaration des dettes et charges du propriétaire, délivrée sous dix jours après sa demande. Ce document sert notamment lors d’une vente. Par ailleurs, l’administrateur qui manque à ses fonctions engage sa responsabilité civile, sans exclure une éventuelle responsabilité pénale lorsque les conditions sont réunies.

Procès-verbaux et réserve financière restent au cœur de la gestion

La gestion repose également sur des documents et des réserves financières encadrés. Le décret-loi du 25 octobre 1994, dans sa version actualisée, impose des procès-verbaux d’assemblée. L’administrateur doit les conserver et permettre leur consultation. Ces traces écrites restent essentielles pour retrouver les décisions prises et leurs résultats de vote.

Chaque copropriété doit aussi constituer un fonds commun de réserve pour financer la conservation du bâtiment. Chaque propriétaire y contribue à hauteur d’au moins 10 % de sa quote-part dans les autres dépenses. Cette réserve répond donc à un besoin distinct du paiement courant des prestations de gestion.

Prenons un exemple hypothétique: une assemblée décide de refaire une toiture et sélectionne une entreprise. Le procès-verbal permet de retrouver cette décision, tandis que la réserve peut contribuer au financement de la conservation. Une future licence du gestionnaire ne remplacerait donc ni les décisions collectives ni les ressources nécessaires aux travaux.

Le congrès de novembre, prochaine étape publique du débat

La prochaine échéance annoncée est le VIIe congrès de l’APEGAC, l’association portugaise des entreprises de gestion et d’administration de copropriétés. Il se tiendra les 13 et 14 novembre 2026 à la Fundação Oriente, à Lisbonne. La secrétaire d’État au Logement, Patrícia Gonçalves Costa, doit présider son ouverture.

La séance commencera le 13 novembre à 9 h 30, selon l’annonce relayée par le Jornal Económico. Fernando Batista, président de l’IMPIC, doit également intervenir, aux côtés de représentants de la construction et du commerce. Cependant, cette participation ne confirme pas à elle seule l’attribution du contrôle du futur régime à cet institut.

L’APEGAC présente ce rendez-vous comme une occasion de débattre des changements en préparation. Mais le calendrier du congrès ne constitue pas un calendrier d’adoption. Pour les entreprises comme pour les copropriétés, les précisions décisives porteront sur les critères d’accès, les garanties exigées et les délais de transition.