Le Fonds monétaire international recommande de combiner construction, relance de la location et réponses sociales. Mais il prévient que les effets sur les prix demanderont du temps.
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L’avis de José, les faits avec LusIA
Comme d'hab, les solutions « du marché » nous disent qu'il faut construire de nouveaux logements. Je suis d'accord, à une petite nuance près. Je préfère parler de rénovations. Je sais, ça revient presque au même, mais souvent, ces nouveaux logements signifient la construction de cubes en béton moches plutôt que de rénover une belle maison ancienne.
Tu as raison sur la distinction, José : davantage de logements ne signifie pas forcément davantage de béton ! Dans l’extrait consultable de RTP, le FMI préconise d’augmenter l’offre, de revitaliser la location et, éventuellement, de développer le logement social, sans préciser la part entre construction et rénovation. Réhabiliter l’ancien peut donc contribuer à cet objectif, mais rien dans cet extrait ne permet d’affirmer que cette voie serait privilégiée — ni que les cubes auraient remporté l’appel d’offres.
Le FMI a appelé le Portugal, le 12 novembre 2026, à accroître l’offre de logements pour améliorer leur accessibilité financière. L’institution recommande aussi de relancer le marché locatif et envisage un renforcement du logement social. Cependant, elle avertit que ces changements ne produiront pas d’effets immédiats sur les prix..
Trois orientations, mais aucun nouveau dispositif annoncé
Mateusz Szczurek, directeur du département Europe du FMI, a présenté cette orientation lors d’un échange avec des journalistes européens à Bruxelles. Répondant à l’agence Lusa, il a placé l’augmentation de l’offre et la revitalisation du marché locatif au premier plan. Il a également évoqué un éventuel développement du logement social.
La nuance compte: le responsable n’a annoncé ni programme portugais supplémentaire, ni financement, ni objectif de construction. Son intervention définit une direction économique, sans préciser les instruments retenus par les autorités. Elle ne permet donc pas d’annoncer une nouvelle aide aux ménages ou une modification immédiate des contrats de location.
Le FMI souligne aussi la dimension européenne du problème. Selon Mateusz Szczurek, l’Espagne et d’autres pays rencontrent également des difficultés importantes d’offre. Cependant, il prévient que leur résolution peut demander un travail réglementaire considérable: aucune baisse rapide des prix ne découle automatiquement de cette recommandation.
Une hausse des prix qui dépasse largement celle de la zone euro
Cette intervention prolonge un diagnostic déjà formulé en 2026. Dans son rapport sur le Portugal publié en juin, le FMI associe les difficultés d’accès au logement à trois facteurs. Il cite une construction peu dynamique, une utilisation imparfaite du parc existant et des dysfonctionnements du marché locatif.
L’ampleur de la hausse explique cette insistance. Selon ce rapport, les prix des logements au quatrième trimestre 2025 dépassaient de 180 % leur niveau de 2015. La progression atteignait 56 % dans la zone euro. Ces chiffres décrivent une évolution cumulée sur dix ans, et non une hausse annuelle.
Autrement dit, une base hypothétique de 100 en 2015 atteindrait 280 fin 2025 au Portugal. Cet exemple traduit simplement le pourcentage publié; il ne représente pas le prix d’un bien particulier. Surtout, une moyenne nationale ne décrit ni chaque commune, ni chaque catégorie de logement.
Construire davantage suppose de dépasser le stade du permis
Augmenter l’offre ne signifie pas seulement délivrer davantage d’autorisations. Le bilan publié le 2 novembre faisait apparaître 88 135 logements d’écart entre autorisations et achèvements depuis 2019. Les données, relayées par RTP à partir du Jornal de Notícias, ne constituent toutefois pas un inventaire de projets abandonnés.
Une partie du décalage correspond à des travaux en cours. Les représentants professionnels interrogés évoquaient deux à trois ans de construction, mais aussi des difficultés de financement ou de recrutement. Ainsi, un permis obtenu ne garantit ni une entreprise disponible, ni les fonds nécessaires pour terminer l’opération.
Il faut donc distinguer plusieurs résultats: autoriser un projet, achever un bâtiment et proposer une habitation occupable. Le bilan national ne précise pas non plus les prix futurs de ces logements. Leur réalisation éventuelle ne permet donc pas, à elle seule, de prévoir une amélioration identique dans toutes les villes.
Remettre des biens en location constitue un levier distinct
Le parc existant représente un autre levier. Dans ses conclusions du 6 mai 2026, la mission du FMI recommandait d’encourager les propriétaires de biens inoccupés à vendre ou louer durablement. Elle évoquait aussi les logements utilisés en location touristique, sans présenter chaque bien concerné comme immédiatement disponible.
Le rapport de juin souligne pourtant un contraste: le Portugal dispose d’un parc important par habitant, mais d’un marché locatif restreint. Pour 2021, il indique que 19 % des logements servaient de résidences de vacances et que 12 % étaient vacants. Ces proportions anciennes ne mesurent pas les disponibilités de novembre 2026.
À titre hypothétique, remettre en location un appartement habitable peut accueillir un ménage sans construction nouvelle. En revanche, un bâtiment nécessitant une réhabilitation lourde demande encore un investissement et des travaux. Les deux situations relèvent du parc existant, mais elles n’offrent ni le même délai, ni le même coût de mobilisation.
Le logement social répond à une autre dimension de la crise
Le FMI ne limite pas sa réponse au marché privé. Dès le 6 mai, ses équipes préconisaient des aides au logement ciblées pour les ménages modestes et intermédiaires. Elles recommandaient également de développer l’offre sociale. Ces instruments visent donc à soutenir les ménages pendant que les réformes de l’offre produisent leurs effets.
Au Portugal, le programme 1.º Direito poursuit déjà une finalité sociale précise. L’IHRU le présente comme un soutien aux solutions destinées aux personnes vivant dans des conditions indignes. Il vise celles qui ne peuvent financer l’accès à un logement adapté et privilégie notamment la réhabilitation et la location.
Cependant, cette définition ne transforme pas le dispositif en aide universelle contre les loyers élevés. De même, la recommandation du FMI n’élargit pas ses conditions d’accès. Il faut distinguer le souhait d’accroître l’offre sociale, l’existence d’un programme et l’attribution effective d’une solution à un ménage.
Aider à acheter ne remplace pas une offre supplémentaire
Le raisonnement du FMI distingue aussi le soutien aux ménages et la stimulation de la demande d’achat. En mai, ses équipes avertissaient que certaines garanties publiques et exonérations destinées aux jeunes acquéreurs renforçaient la demande. Sans offre supplémentaire suffisante, elles pouvaient donc accentuer les déséquilibres plutôt que les réduire.
Prenons une situation purement hypothétique: davantage d’acheteurs peuvent financer leur acquisition, mais le nombre de biens disponibles reste inchangé. La concurrence entre candidats peut alors augmenter, sans résoudre la pénurie. Cela explique pourquoi faciliter un achat individuel et améliorer durablement l’accessibilité du marché constituent deux objectifs différents.
Pour agir sur l’offre, la mission recommandait notamment de simplifier les autorisations et d’améliorer l’application des contrats locatifs. Elle appelait aussi à revoir certaines règles d’aménagement. Ces orientations, formulées au printemps, éclairent l’intervention de novembre; elles ne constituent pas une liste de nouvelles mesures entrées en vigueur le 12 novembre.
Aucune baisse chiffrée ni calendrier promis aux ménages
Mateusz Szczurek prévient que les mesures sur l’offre prennent du temps avant d’influencer les prix. Il n’a fourni ni échéance précise, ni estimation de baisse. Contenir une hausse ne signifie d’ailleurs pas nécessairement faire diminuer les prix: un ralentissement de leur progression constituerait déjà une évolution différente.
Parallèlement, Helge Berger, directeur adjoint du département Europe, a salué l’évolution des comptes publics portugais. Il a notamment souligné le maintien attendu d’un solde primaire positif, c’est-à-dire hors intérêts de la dette. Cette appréciation budgétaire ne correspond toutefois pas à l’annonce d’une enveloppe supplémentaire consacrée au logement.
Le cap défendu par le FMI reste celui d’une offre plus abondante, accompagnée d’un soutien social ciblé. Cependant, les déclarations du 12 novembre ne garantissent ni baisse prochaine des prix ni nouvelle aide. L’enjeu demeure de transformer les orientations en logements réellement accessibles..