La mensualité moyenne des prêts destinés à la résidence principale progresse de 9 % sur un an. Les nouveaux contrats, plus lourds à rembourser, contribuent à cette hausse.
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Au Portugal, la mensualité du crédit immobilier destiné à la résidence principale atteint en moyenne 450 euros en septembre 2026. Les données du Banco de Portugal, publiées le 2 novembre, indiquent une hausse de 9 % sur un an. Cette progression touche à la fois la moyenne des contrats existants et celle des nouveaux prêts.
450 euros: un record depuis décembre 2018
La mensualité moyenne augmente pour le treizième mois consécutif et dépasse les 446 euros enregistrés en août. Elle gagne également 32 euros par rapport à décembre 2025. Le record concerne toutefois une série précise du Banco de Portugal, commencée en décembre 2018, et non toute l’histoire du crédit immobilier portugais.
Cet indicateur porte sur les prêts destinés à la résidence principale qui figurent dans le portefeuille des banques. Il réunit donc des contrats conclus à différentes dates. Les 450 euros ne correspondent ni à la mensualité moyenne des seuls acheteurs de septembre, ni au remboursement proposé pour un logement d’un prix donné.
Par ailleurs, une moyenne ne décrit pas la situation de chaque emprunteur. Certains remboursent beaucoup moins, tandis que d’autres supportent des échéances nettement supérieures. La progression annuelle de 9 % ne signifie donc pas que chaque ménage a vu sa propre mensualité augmenter dans cette proportion.
Pourquoi la moyenne monte, même sans hausse pour tous
Le Banco de Portugal identifie deux contributions à la hausse de septembre. D’une part, la mensualité moyenne progresse parmi les contrats déjà existants. D’autre part, les nouveaux contrats entrent dans le calcul avec des remboursements moyens plus élevés. Ainsi, le renouvellement du portefeuille contribue lui aussi à relever l’indicateur national.
Un exemple hypothétique permet de comprendre ce mécanisme. Si une banque ajoute des prêts aux mensualités élevées à son portefeuille, sa moyenne peut augmenter sans modification des anciennes échéances. En septembre, cependant, l’explication ne se limite pas à cet effet: le remboursement moyen des contrats existants augmente également.
Les chiffres publiés ne permettent pas de répartir précisément la hausse entre ces deux contributions. Ils ne détaillent pas non plus le rôle respectif des montants empruntés, des durées et des taux. Attribuer les quatre euros supplémentaires à une seule cause dépasserait donc les informations disponibles.
Les taux remontent, mais restent sous la moyenne européenne
Le taux moyen des nouvelles opérations immobilières atteint 3,05 % en septembre 2026, contre 3,01 % en août. Un an auparavant, il s’établissait à 2,86 %. Cette catégorie englobe les nouveaux contrats et les renégociations: elle ne mesure donc pas uniquement les conditions accordées aux nouveaux acheteurs.
Pour les seuls nouveaux contrats, le taux moyen augmente de 0,07 point de pourcentage et atteint 3,07 %. Il faut distinguer un point de pourcentage d’une hausse exprimée en pourcentage. Ainsi, passer de 3 % à 4 % représente un point supplémentaire, mais une augmentation relative d’environ un tiers.
Malgré cette remontée, le Portugal reste sous la moyenne de la zone euro, établie à 3,62 % en septembre. Il affiche le cinquième taux moyen le plus bas, derrière Malte, la Bulgarie, la Croatie et l’Espagne. Toutefois, ce classement ne garantit pas une offre moins chère pour chaque dossier individuel.
Le taux mixte domine, sans supprimer le risque futur
En septembre, 86 % des nouveaux prêts immobiliers relèvent du taux mixte, selon les données rapportées par RTP et SOL. Le taux moyen des nouvelles opérations de cette catégorie atteint 2,92 %, contre 3,30 % à taux variable. Cependant, ces moyennes ne constituent pas des offres comparables pour un même emprunteur.
Un taux mixte combine une période initiale à taux fixe, puis une période à taux variable. Par exemple, un contrat peut prévoir cinq années fixes, suivies de vingt-cinq années variables. La stabilité du début ne couvre donc pas nécessairement toute la durée du remboursement, rappelle le Banco de Portugal.
À taux variable, le taux additionne généralement l’Euribor, indice de référence, et le spread, la marge contractuelle de la banque. La révision suit l’échéance de l’indice retenu: trois, six ou douze mois, notamment. Il faut donc distinguer l’évolution nationale des taux du calendrier propre à chaque contrat.
Plus de 2,1 milliards d’euros prêtés, hors renégociations
Les banques ont accordé 2,171 milliards d’euros de nouveaux prêts immobiliers en septembre, hors renégociations. Ce montant dépasse celui d’août de 34 millions d’euros et progresse de 4,2 % sur un an. La remontée des taux moyens s’accompagne donc encore d’une croissance des sommes nouvellement prêtées.
En incluant les renégociations, les nouvelles opérations immobilières représentent 2,759 milliards d’euros, soit 116 millions de plus qu’en août. Les deux totaux répondent à des questions différentes. Le premier mesure les nouveaux contrats; le second ajoute les modifications de prêts existants prises en compte dans la statistique.
Cependant, un volume financier plus élevé ne prouve pas que davantage de ménages ont obtenu un crédit. Il peut aussi refléter des prêts d’un montant supérieur. Sans nombre de contrats ni montant moyen comparable, ces données ne permettent donc pas de conclure à un accès plus facile à la propriété.
Comparer le coût complet, pas seulement la première mensualité
Pour comparer des propositions, le taux nominal ne suffit pas. Le Banco de Portugal recommande d’examiner la TAEG, qui intègre les intérêts et d’autres frais, dont les assurances exigées. La comparaison doit porter sur une même durée et une même modalité de remboursement, plutôt que sur le seul taux affiché.
La fiche d’information standardisée européenne, appelée FINE au Portugal, rassemble les caractéristiques personnalisées du prêt. La banque doit la remettre lors d’une simulation, puis fournir une nouvelle version à l’approbation. Elle indique notamment la durée, les échéances, les frais et le montant total à rembourser.
Pour un prêt mixte, cette lecture permet notamment de distinguer la première période des conditions applicables ensuite. Il faut examiner la date de passage au variable, l’indice et la marge prévus. Une mensualité initiale attractive ne répond pas, à elle seule, à la question du budget nécessaire pendant toute la durée du prêt.
Le poids des 450 euros dépend des revenus du foyer
La charge réelle dépend enfin des revenus et des autres dettes du foyer. Le Banco de Portugal invite à évaluer le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre les remboursements mensuels de crédit et les revenus mensuels. Une mensualité identique peut donc peser très différemment selon les ressources disponibles.
À titre purement hypothétique, 450 euros représentent 30 % d’un revenu mensuel de 1 500 euros. Pour un revenu de 3 000 euros, la proportion descend à 15 %, avant tout autre remboursement. Ces calculs ne décrivent pas les emprunteurs portugais: ils montrent pourquoi la moyenne nationale ne suffit pas à mesurer leurs difficultés.
Le record de septembre signale donc une hausse des remboursements moyens, mais pas une progression équivalente des impayés. Pour apprécier la fragilité des ménages, il faudrait aussi connaître leurs revenus, leurs charges et leurs éventuels retards de paiement. Ces informations ne figurent pas dans les chiffres présentés.
Les 450 euros de septembre marquent un sommet dans la série commencée en 2018, sans décrire toutes les situations. Pour un emprunteur, le contrat individuel reste déterminant: capital restant à rembourser, durée, régime de taux et prochaine révision comptent davantage que la seule moyenne nationale.
Sources utilisées
Sources de départ
- Prestação da casa sobe pelo 13.º mês consecutivo e atinge máximo histórico de 450 euros | SOL (SOL)
- Prestação média mensal de compra de casa sobe a recorde de 450 euros em setembro (RTP economia)
Sources complémentaires