Augmentation de l’immobilier : qui sont les coupables ?

L'augmentation immobilière au Portugal est un véritable problème. L'engouement certain des riches étrangers semble provoquer des difficultés aux nationaux au moment de se loger...

Nous avons demandé à notre communauté franco-portugaise qui étaient selon eux les responsables de la flambée des prix des maisons ces dernières années.

Lire : en 2018, c’est au Portugal que le prix des habitations a le plus augmenté

Nous savons bien qu’il n’y a pas qu’une seule raison expliquant la prodigieuse montée de l’immobilier à Lisbonne, Porto et Algarve notamment. Mais il était intéressant de voir si un sentiment général pouvait se dessiner. Pour le savoir, nous avons eu recours à un sondage.

A la question « l’augmentation de l’immobilier au Portugal, c’est de la faute à : » Nous proposions 4 réponses différentes :

• A la spéculation financière
• Au statut RNH (exemption d’impôts)
• AIRBNB et les locations vacances
• Ce n’est pas une augmentation, mais un rattrapage d’après la crise

A notre grande surprise, un résultat s’est nettement détaché : la spéculation financière.

Spéculation financière

88 personnes ont choisi cette option. Ce résultat fait de la spéculation financière la principale raison de l’augmentation de l’immobilier pour notre communauté, et de loin.

En proposant cette réponse, nous laissions à chacun toute liberté de juger ce qu’est de la « spéculation financière ».

Mais il existe une réalité au Portugal : de gros investisseurs achètent des appartements, sans même les louer. Ils n’attendent rien d’autre que les prix montent, pour ensuite revendre à un bon prix et faire une belle plus-value.

Ils participent à l’augmentation, mais ne sont pas la cause majeure à notre sens. S’ils spéculent, c’est bien parce qu’ils pensent qu’ils vont faire une belle plus-value grâce à une demande plus importante de biens immobiliers portugais. Mais pourquoi est-ce qu’il y a une demande plus forte ?

Nous ne sommes donc pas d’accord avec le résultat du sondage… :)

Statut RNH

30 personnes de notre communauté ont choisi cette option comme étant la principale responsable de la flambée des prix.

L’exemption fiscale pour les retraités qui viennent s’installer au Portugal a sans doute participé à la flambée des prix. Tout d’un coup, le pays est devenu très attractif économiquement pour de nombreux retraités.

Venus pour s’installer afin de profiter de l’exemption d’impôts, les retraités achètent ou louent, souvent à des prix supérieurs aux prix du marché. N’oublions pas que de nombreux agents immobiliers ou propriétaires ont vu dans ces retraités étrangers des poules aux oeufs d’or… à la limite de l’arnaque.

15% des achats immobiliers résidentiels ont été effectué par des étrangers en 2018.

Est-ce que ces 15% sont suffisants pour faire exploser les prix ? Oui, si ces étrangers sont prêts à payer plus que les portugais.

Airbnb et les locations vacances

28 membres de notre groupe Facebook pensent que c’est Airbnb qui a provoqué l’augmentation du prix de l’immobilier.

Pourquoi louer toute l’année à bas prix, si on peut gagner autant en 4 mois avec Airbnb ? Cette réflexion, tout propriétaire d’un logement vacant au Portugal a du se la faire.

Airbnb a réussi a améliorer le quotidien de nombreux propriétaires portugais, c’est un fait. Mais d’un autre coté, cette plateforme de location entre particuliers a provoqué une catastrophe dans de nombreuses villes touristiques de par le monde.

On ne loue plus à l’année à une famille, mais à des touristes quelques jours. C’est plus rentable. Surtout que la famille a en général beaucoup plus intérêt à acheter à crédit : les remboursements sont en général inférieurs aux coûts d’un loyer !

Depuis que Porto ou Lisbonne sont devenues à la mode, Airbnb est devenu super rentable dans ces villes. On ne peut pas dire que Airbnb aie provoqué directement l’augmentation du prix d’achat d’une maison, mais il a très certainement fait exploser les loyers !

Rattrapage des prix post-crise

Seulement 8 personnes ont choisi cette option. C’était pourtant une réalité jusqu’en 2017, année où les prix étaient enfin au même niveau de 2008.

Mais depuis lors, les prix ont continuer de grimper, comme le montre ce graphique de l’Eurostat :

Le retour des beaux jours économiquement parlant n’expliquent donc pas tout, il y a eu un réel changement.

Si les prix ont augmenté, c’est, selon nous, une conjonction de toutes ces raisons. La principale n’a pourtant pas été évoquée : l’attractivité du Portugal.

Un pays attractif et méconnu

Les printemps arabes, qui se sont déroulés de 2010 à 2012 ont dévié l’attention touristique de ces pays vers de nouvelles destinations. D’un coup ou presque, les français découvrent ce que les anglais connaissaient depuis longtemps : le Portugal.

Et en effet, les français sont les principaux acheteurs étrangers en immobilier. Cette mise en lumière du Portugal s’est traduite par des reportages télé, des articles dans les journaux, des infos à la radio qui tournaient en boucle. On pouvait (et on peut toujours) entendre les principales qualités du pays :

• le climat
• la sécurité
• la qualité de vie
• la proximité
• pays de l’UE

Et, cerise sur le gâteau, en 2013 naissait le statut RNH. Le Portugal a ainsi tout pour être soit la Californie de l’Europe (jeunes qui viennent travailler) soit la Floride de l’Europe (retraités qui viennent se reposer).

La seule chose qui nous étonne, c’est pourquoi cet engouement n’a pas eu lieu avant !

Beaucoup avaient imaginé que le COVID allait ralentir l’augmentation des prix immobiliers. Au contraire, l’augmentation continua de plus belle. Ils furent nombreux à venir de l’étranger pour s’installer au Portugal, traumatisés par des confinements plus restrictifs…

Offre insuffisante de biens immobiliers

C’est peut-être ici que l’état a un rôle à jouer. C’est peut-être ici qu’il aurait pu être plus prévoyant. Si les biens immobiliers ont tant augmenté, c’est à cause d’une forte augmentation de la demande, nous l’avons vu. Mais n’était-il pas possible d’anticiper, en augmentant l’offre de biens immobiliers?

Le Portugal souffre d’un manque de logements sociaux, par exemple. Nous sommes à la traîne au niveau européen, et ce ne sont pas les quelques HLMs proposés par les grandes villes qui peuvent suffire à combler cet énorme vide.

De même, la forte attractivité du Portugal auprès des étudiants étrangers, voulue par le gouvernement, a provoqué une pénurie de logements étudiants, déjà autrefois problématique. Ne pouvaient-ils pas augmenter dramatiquement l’offre de logements étudiants?

La fiscalité confiscatoire des bailleurs, où l’état prend, sans aucun effort de sa part, 28% des loyers perçus, ne motive personne à investir dans le locatif.

Finalement, l’absence de droits de succession permet aux héritiers de conserver un bien à l’état de ruine plutôt que de le vendre ou de le mettre en location. Le Portugal croule sous les biens immobiliers inhabitables. Sans toucher à cette absence de droits de succession, l’état ne pouvait-il pas envisager une loi qui oblige les propriétaires à garder leurs biens immobiliers en état d’habitabilité? En les aidant à réparer leurs biens pour les mettre sur le marché locatif, par exemple ?

En conclusion, à la question qui est le responsable de l’augmentation de l’immobilier, j’ai envie de répondre : l’état. C’est lui qui attire les étrangers, mais n’anticipe pas l’augmentation immobilière que cela allait provoquer.